Вы нашли квартиру на вторичном рынке, договорились о цене, и продавец просит внести 100-200 тысяч рублей, чтобы снять объявление с продажи. Кажется, что это обычная формальность перед сделкой. Но именно на этом этапе покупатель может потерять деньги еще до заключения договора купли-продажи.
Разберемся, чем аванс отличается от задатка при покупке квартиры, когда переданные деньги должны вернуть, в каких случаях задаток можно потерять и что обязательно проверить до того, как переводить деньги продавцу.
Квартира понравилась, продавец просит деньги. Что делать?
Представим обычную ситуацию. Вы нашли квартиру за 10 млн рублей. Посмотрели ее, район подходит, состояние устраивает, по цене договорились. После просмотра продавец или риелтор говорит, что желающих несколько, поэтому нужно внести 200 000 рублей. После этого объявление снимут, показы прекратят и стороны начнут готовиться к сделке.
Именно в этот момент многие покупатели совершают первую серьезную ошибку. Они сначала переводят деньги, а уже потом начинают выяснять, кому принадлежит квартира, как собственник ее получил, кто в ней зарегистрирован, использовался ли материнский капитал, требуется ли согласие супруга и существуют ли другие юридические риски.
Мое мнение
Я бы не переводил продавцу 100-200 тысяч рублей только потому, что мне сказали, что завтра придет другой покупатель. Недвижимость стоимостью несколько миллионов рублей — не тот случай, когда решение нужно принимать под эмоциональным давлением.
Перед передачей денег нужно понять, кому вы платите, за какую квартиру, на каких условиях и, самое главное, что произойдет с вашими деньгами, если сделка не состоится.
И вот здесь появляется вопрос, который постоянно задают покупатели. Что выбрать — аванс или задаток?
Что такое аванс при покупке квартиры
Если объяснять максимально просто, аванс — это деньги, которые покупатель заранее передает в счет будущей оплаты квартиры. Например, квартира стоит 10 млн рублей. Покупатель внес продавцу 200 000 рублей аванса. Если сделка состоится, при окончательном расчете останется заплатить 9,8 млн рублей.
У аванса нет специального обеспечительного механизма, который Гражданский кодекс предусматривает для задатка. Поэтому слова «аванс» и «задаток» нельзя воспринимать как разные названия одного и того же платежа. Юридические последствия могут существенно отличаться.
Что такое задаток и почему с ним нужно быть осторожнее
Задаток тоже засчитывается в стоимость квартиры, но одновременно он выполняет обеспечительную функцию. Именно поэтому закон предусматривает специальные последствия, если обязательство не исполнено по вине одной из сторон.
Возьмем ту же квартиру стоимостью 10 млн рублей. Покупатель передал правильно оформленный задаток в размере 200 000 рублей. Если за неисполнение обязательства отвечает покупатель, задаток остается у другой стороны. Если отвечает продавец, он должен уплатить покупателю двойную сумму задатка. В нашем примере речь идет уже о 400 000 рублей.
При этом популярная формула «аванс всегда возвращается, а задаток всегда сгорает» слишком примитивна. В реальной сделке последствия зависят от оснований прекращения обязательства, содержания подписанного соглашения и обстоятельств, при которых сделка не состоялась.
Не выбирайте между авансом и задатком только по названию. Сначала разберитесь, какие последствия наступят для ваших денег, если сделка сорвется.
Почему я бы не спешил передавать задаток
На первый взгляд задаток кажется выгодным покупателю. Если продавец передумает продавать квартиру и именно он будет отвечать за неисполнение обязательства, можно требовать двойную сумму задатка. Кажется, что покупатель отлично защищен.
Но посмотрим на ситуацию с другой стороны. Вы посмотрели квартиру вечером, она вам очень понравилась. Продавец сообщает, что завтра ее будет смотреть другой покупатель. Вы боитесь потерять хороший вариант и в тот же вечер передаете 200 000 рублей задатка.
А нормальную юридическую проверку квартиры начинаете только на следующий день.
И тут могут выясниться обстоятельства, о которых никто не говорил на просмотре. Например, возникают вопросы к наследству, приватизации, материнскому капиталу, зарегистрированным лицам, согласию супруга, доверенности, перепланировке или другим обстоятельствам сделки.
Теперь главный вопрос заключается уже не в том, обнаружили вы проблему или нет. Главное — позволяет ли подписанное вами соглашение отказаться от покупки по этой причине и получить свои деньги обратно.
Мое мнение
Сначала нужно понять, что мы покупаем и у кого покупаем. И только после этого связывать себя серьезными финансовыми обязательствами. Если продавец не готов ждать окончания проверки, условия и срок такой проверки нужно заранее закрепить в документах.
Фраза продавца или агента «если что-нибудь обнаружится, конечно, все вернем» меня бы не устраивала. Когда речь идет о сотнях тысяч рублей, существенные договоренности должны существовать не только на словах.
Что проверить до передачи денег
Полную юридическую проверку квартиры не всегда возможно провести сразу после первого просмотра. Но перед передачей существенной суммы покупателю необходимо получить хотя бы базовую информацию об объекте и продавце.
В первую очередь нужно убедиться, кто является собственником квартиры и действительно ли переговоры ведутся именно с ним. Если действует представитель, необходимо проверить его полномочия. Стоит получить актуальные сведения из ЕГРН, посмотреть основание возникновения права собственности и наличие зарегистрированных ограничений и обременений.
Отдельное внимание требуется, если квартира получена по наследству, приобреталась в браке, приватизировалась, при ее покупке использовался материнский капитал или среди связанных с квартирой лиц есть несовершеннолетние.
Это не означает, что любая такая квартира проблемная. Это означает лишь то, что определенные обстоятельства требуют дополнительной проверки до того, как покупатель начнет рисковать своими деньгами.
Сначала документы и условия будущей сделки. Потом деньги. Не наоборот.
Самое важное в соглашении — плохие сценарии
Когда покупатель читает соглашение об авансе или задатке, его внимание обычно приковано к сумме. Передаю 100 тысяч, 200 тысяч или 300 тысяч рублей. Но гораздо важнее посмотреть, что написано в документе дальше.
Хорошее соглашение должно отвечать на вопрос, что произойдет с деньгами, если от сделки откажется покупатель или продавец. Что будет, если продавец не предоставит необходимые документы. Что произойдет, если проверка выявит существенные обстоятельства, которые не были раскрыты покупателю до передачи денег.
Не менее важно заранее согласовать окончательную стоимость квартиры и срок выхода на основную сделку. Иначе после внесения денег покупатель может обнаружить, что стороны совершенно по-разному понимали первоначальные договоренности.
Чем меньше в документе неопределенности и фраз вроде «стороны договорятся дополнительно», тем меньше пространства для будущего конфликта.
А если квартира покупается в ипотеку?
При ипотечной покупке появляется еще один участник — банк. И здесь особенно опасно рассчитывать на устные обещания.
Покупатель может быть уверен, что если банк не одобрит ипотеку, переданные продавцу деньги автоматически вернут. Но возможны разные ситуации. Банк может отказать самому заемщику, может не согласовать конкретный объект или потребовать дополнительные документы.
Если возможность покупки квартиры напрямую зависит от ипотечного кредитования, этот сценарий нужно заранее учитывать в документах. Стороны должны понимать, что произойдет с переданной суммой, если банк откажет в кредите или не согласует объект.
Мое мнение
Фраза «если банк откажет, потом разберемся» — плохое условие для передачи нескольких сотен тысяч рублей. Если решение банка влияет на возможность сделки, последствия его отказа лучше определить заранее.
Достаточно ли обычной расписки?
Я бы не ограничивался распиской в стиле «получил 200 000 рублей в качестве задатка за квартиру». Закон требует письменной формы соглашения о задатке, но для нормальной защиты сторон важно не просто зафиксировать факт передачи денег.
Из документов должно быть понятно, какую именно квартиру стороны собираются купить и продать, какова ее окончательная стоимость, какую сумму уже получил продавец, когда должна состояться основная сделка и какие обязательства принимают на себя стороны.
Есть еще один важный юридический нюанс. Если возникает сомнение, является ли переданная сумма задатком, закон предусматривает, что она считается авансом, если не доказано иное.
Поэтому название «Соглашение о задатке», напечатанное крупными буквами сверху страницы, само по себе не делает документ хорошим.
В недвижимости содержание документа почти всегда важнее его названия.
Можно ли передать задаток до заключения договора купли-продажи?
Да. Закон позволяет задатком обеспечивать обязанность заключить основной договор на условиях предварительного договора.
На практике стороны могут заключить предварительный договор, определить существенные условия будущей продажи квартиры и предусмотреть задаток как обеспечение обязанности выйти на основную сделку.
Но здесь действует тот же принцип. Чем подробнее стороны заранее определили свои обязательства и последствия их нарушения, тем меньше вероятность, что потом придется выяснять смысл договоренностей уже в суде.
Так что лучше — аванс или задаток?
Универсального ответа для каждой сделки нет. Если квартира еще нормально не проверена, я бы крайне осторожно относился к обязательству, при котором покупатель рискует потерять существенную сумму.
Если объект и продавец проверены, основные условия будущей сделки согласованы и стороны хотят зафиксировать взаимную ответственность за выход на сделку, задаток может быть полезным инструментом.
Поэтому я бы вообще немного изменил сам вопрос.
Не спрашивайте только «аванс или задаток?». Спросите, что произойдет с моими деньгами при каждом возможном сценарии.
Если четкого ответа на этот вопрос в документе нет, я бы не торопился переводить деньги.
Юридическая проверка — только половина дела
При покупке вторичной квартиры недостаточно убедиться, что с документами все хорошо. Есть еще техническое состояние самой недвижимости.
Квартира может выглядеть отлично на двадцатиминутном просмотре, но после покупки выяснится, что нужно менять электрику, ремонтировать окна, разбираться с вентиляцией, устранять последствия протечек или вкладывать значительную сумму в другие работы.
Мы проводим техническую проверку квартир на вторичном рынке до покупки. Проверяем инженерные системы, электрику, вентиляцию, окна, влажность, возможные следы протечек, качество ремонта и другие элементы квартиры.
Причем такая проверка помогает не только избежать неудачной покупки. Ее результаты часто становятся хорошим инструментом для аргументированного торга.
Торг должен быть аргументированным
Одно дело сказать продавцу «скиньте 300 тысяч, мне дорого». Совсем другое — показать конкретные недостатки квартиры, объяснить, какие работы потребуются после покупки, и уже на основании ее реального технического состояния обсуждать цену.
Иногда после обследования клиент получает хорошую скидку.
А иногда мы видим такие проблемы, при которых вопрос скидки уже становится второстепенным. В таких случаях я могу прямо посоветовать клиенту отказаться от покупки и поискать другой вариант.
Покупаете самостоятельно — не обязательно все делать самостоятельно
Купить квартиру на вторичном рынке без риелтора вполне реально. Но это не означает, что покупатель обязан самостоятельно быть одновременно юристом, техническим специалистом, переговорщиком и экспертом по договорам.
У нас можно получить бесплатную первоначальную консультацию по покупке недвижимости. В команде есть специалисты по недвижимости и юристы. Я также лично консультирую по сделкам, участвую в проверке квартир и помогаю с договорами купли-продажи, актами приема-передачи и другими документами.
Можно обратиться к нам на всю сделку или подключить специалиста только на том этапе, где возник вопрос. Отдельно можем провести техническую проверку выбранной квартиры перед покупкой и помочь сформировать аргументы для переговоров о цене.
Нужна помощь с проверкой квартиры или документами?
[Получить бесплатную консультацию]
Что нужно запомнить перед передачей денег
Не позволяйте фразе «завтра эту квартиру купит другой человек» заставить вас принимать финансовое решение в спешке. Сначала разберитесь с объектом и продавцом, получите документы и согласуйте основные условия будущей сделки.
После этого определите, какой платеж используется и какие последствия он создает. Обязательно зафиксируйте, что произойдет с деньгами, если сделка не состоится по вине продавца, покупателя или из-за обстоятельств, которые стороны предусмотрели заранее.
Потому что проблема обычно возникает не тогда, когда покупатель передает продавцу 200 000 рублей.
Она возникает позже, когда покупатель говорит «верните мои деньги», а продавец отвечает «мы договаривались совсем о другом».
Об авторе
Александр Пулатов — строительный и судебный эксперт, руководитель проекта «Приемка 39».
Занимаюсь технической приемкой и обследованием недвижимости, строительным контролем и судебными экспертизами. Вместе с командой помогаем покупателям проверять квартиры в новостройках и на вторичном рынке, разбираться в документах и оценивать техническое состояние недвижимости до покупки.
В работе я стараюсь смотреть на недвижимость сразу с двух сторон — юридической и технической. Потому что чистые документы еще не означают хорошую квартиру, а качественный ремонт не гарантирует безопасную сделку.
Веду блог о недвижимости и строительстве, рассказываю о реальных дефектах, судебных спорах, приемках и ошибках покупателей. Автор и ведущий проектов о недвижимости, участник радиоэфиров Business FM.
Наши проекты и соцсети
Сайт — priemka39.ru
Telegram — @priemka39
Закрытое сообщество «Приемка 39» — вступить в группу
ВКонтакте — vk.com/pulatov_priemka
YouTube — «Приемка 39»
