Это тот случай, когда квартира почти 51 м², а вопросов к жизни в ней больше, чем ожидаешь от такой площади.
Перед нами однокомнатная квартира площадью 50,9 м² в ЖК «Теодор Кроне» от застройщика К8 в Калининграде. На первый взгляд площадь выглядит очень уверенно для однокомнатной квартиры. Почти 51 метр, большая кухня-гостиная 27,1 м², отдельная комната 14,5 м², санузел, коридор. По цифрам все выглядит неплохо.
Но именно здесь и начинается самое интересное.
Планировку нельзя оценивать только по общей площади. Важно смотреть, как эти метры работают в жизни. Где человек снимает обувь. Где хранит вещи. Как пользуется санузлом. Где спит. Где работает. Где будет ребенок, если семья рассматривает квартиру «на вырост».
И вот при таком сценарном анализе у этой квартиры появляются вопросы.
50,9 м² для однокомнатной квартиры звучит солидно. Но если значительная часть площади работает с компромиссами, покупатель платит не за комфорт, а за сложную задачу по ремонту и меблировке.
Основной вывод по планировке
Эта квартира не выглядит откровенно провальной. В ней можно жить. Особенно одному человеку или молодой паре без детей. Но если смотреть глубже, то у планировки есть ряд слабых мест.
Главные вопросы:
- грязная входная зона не отсечена
- санузел перегружен оборудованием
- стиральная машина стоит спорно
- хранение слабое для квартиры такой площади
- не видно удобного места под зеркало у выхода
- кухня-гостиная большая, но с газовым оборудованием
- единственная комната площадью 14,5 м² не решает семейный сценарий
- если комнату отдать ребенку, родители фактически переезжают в кухню-гостиную
- детская может граничить с жилой комнатой соседей
- при попытке сделать квартиру семейной появляются перепланировки, расходы и ограничения
По материалам первичного сценарного разбора уже были отмечены проблемы входной зоны, санузла, хранения, кухни и сценариев для молодой пары или семьи с ребенком.
Главная проблема этой квартиры не в том, что она маленькая. Она как раз не маленькая. Проблема в том, что при площади 50,9 м² от нее ждешь больше удобства.
Входная зона
Первый вопрос возникает сразу у входа.
Грязная часть прихожей никак не отсечена. Человек заходит домой, снимает обувь, ставит пакеты, зонтик, детский самокат, вешает мокрую куртку после дождя, и все это оказывается в проходной части квартиры.
На плане это просто коридор. В жизни это маршрут, по которому песок, вода и уличная грязь будут расходиться дальше по квартире.
Можно пытаться спасать ситуацию ковриками, мебелью и дисциплиной. Но хорошая планировка должна помогать жить, а не заставлять каждый день бороться с последствиями неудачной входной зоны.
Что здесь можно было бы улучшить
Логичнее было бы отсечь входную группу и продумать другое расположение проема в кухню-гостиную, например сместить левее. Это позволило бы сделать прихожую более самостоятельной зоной, а не частью постоянного прохода.
Но важно понимать, что такие решения уже могут означать дополнительные работы, расходы и проверку возможности перепланировки.
Если планировку приходится спасать ремонтом, это уже не просто дизайн. Это дополнительные деньги после покупки.
Санузел
Санузел площадью 4,2 м² собран очень плотно. На плане все вроде бы помещается, но в реальной жизни компактность не всегда означает удобство.
Стиральная машина стоит впритык. Дверца открывается вперед, и при таком расположении пользоваться ей может быть неудобно. Загрузить белье, достать мокрые вещи, развернуться, не упереться в унитаз и не устроить бытовую гимнастику будет непросто.
Унитаз расположен близко к раковине. Для крупного человека это может стать постоянным раздражителем. Плечи, колени, раковина, стиральная машина, дверь, все рядом и все мешает.
На плане это выглядит как «все влезло». В жизни это может превратиться в ежедневный тетрис телом.
Присмотритесь, видно как санузел перегружен. Оборудование помещается, но пользоваться им может быть неудобно.
Полотенцесушитель
На плане не показан полотенцесушитель. Это не мелочь.
Его все равно придется где-то размещать. Если он окажется далеко от ванны, после душа придется идти через мокрую зону. Если его повесить неудобно, он будет мешать. Если забыть о нем на этапе планирования, потом начнется классическое «куда-нибудь повесим».
А «куда-нибудь» в маленьком санузле почти всегда означает компромисс.
Маленький санузел нужно проверять не по принципу «влезло или нет», а по сценарию использования. Подойти, открыть, развернуться, достать, повесить, не удариться.
Хранение
Для квартиры площадью 50,9 м² хранение выглядит слабым.
В прихожей предусмотрен шкаф, но он небольшой. А в реальной жизни в шкаф нужно убрать не только две куртки и красивую коробку из Pinterest.
Обычно туда должны попасть:
Верхняя одежда, обувь, электрощит, роутер, пылесос, швабра, бытовые мелочи, сезонные вещи, сумки, коробки, бытовая химия.
Лоджии нет (кстати!). Санузел маленький. Отдельной кладовой нет. Значит вся бытовая нагрузка ложится на небольшой шкаф и мебель в комнате.
И вот здесь появляется вопрос. Покупатель платит за 50,9 м², но где в этой площади нормальное хранение?
Перед покупкой квартиры всегда задавайте простой вопрос. Где будет пылесос, швабра, чемодан, роутер и сезонная одежда?
Зеркало у выхода
Перед выходом из квартиры логично посмотреть на себя в зеркало. В этой планировке удобное место под зеркало сразу не читается. Варианты есть, но каждый с компромиссом.
Зеркало на шкафу будет быстро пачкаться. Зеркало внутри шкафа неудобно. Ниша под зеркало забирает место хранения. Зеркало на двери часто дает не лучший визуальный эффект.
Это не главная проблема квартиры, но именно такие мелочи каждый день формируют ощущение удобства или раздражения.
Единственная комната 14,5 м²
По объявлению жилая площадь квартиры составляет 14,5 м². Для однокомнатной квартиры общей площадью 50,9 м² это важный момент. Общая площадь большая, кухня-гостиная 27,1 м², а единственная полноценная жилая комната всего 14,5 м².
И здесь нужно честно ответить на вопрос. Что это за комната?
Если это спальня родителей, сценарий более понятный. Можно поставить кровать 1600 мм, небольшие тумбы, мини-стол или консоль для ноутбука. Возможно, телевизор, если он нужен.
Танцы не устроишь, но для ночного отдыха комната может работать.
!Но если это детская, вопрос становится сложнее.
Ребенку нужны место для сна, хранение, рабочая зона, личный угол и пространство для игры. Ребенок растет, кровать увеличивается, вещей становится больше, игрушки сменяются учебниками, техникой и личными вещами.
На плане можно красиво поставить кроватку и столик. Но ребенок не живет как пиктограмма. Ему нужно пространство, свет, хранение и нормальный сценарий взросления.
Общая площадь квартиры 50,9 м², но единственная комната всего 14,5 м². Поэтому важно смотреть не только на общий метраж, а на распределение площади по помещениям.
Детская и стена с соседней квартирой
Есть еще один момент, который редко показывают на рекламных планировках.
Комната угловая, и одна из стен граничит с жилой комнатой соседней квартиры. Если здесь делать детскую, нужно учитывать риск бытового шума, ну вы понял про что я.
В новостройках звукоизоляция часто далека от идеала. Особенно если перегородки тонкие, есть розетки на общей стене, штробы, пустоты и слабые примыкания к перекрытиям.
На плане это детская. А за стеной у соседей может быть спальня или гостиная. Телевизор, разговоры, музыка, гости, личная жизнь.
И в какой-то момент детская может превратиться в комнату с бесплатным аудиосопровождением от соседей.
Детская должна быть не только светлой и красивой. Она должна быть спокойной. Соседство по стенам имеет значение.
Кухня-гостиная 27,1 м²
Кухня здесь большая. По объявлению ее площадь 27,1 м². Для однокомнатной квартиры это фактически основное пространство жизни.
Но большая площадь не снимает вопросов.
Здесь есть газовое оборудование. Скорее всего, газовая труба будет проходить в районе окна, и ее придется аккуратно обыгрывать мебелью. Газовые коммуникации нельзя просто закрыть как хочется. Нужен доступ, вентиляция и соблюдение требований.
Газовый счетчик тоже может оказаться не в самом удобном месте. Но доступ к нему все равно придется предусмотреть.
Рабочий треугольник в целом читается. Холодильник, мойка и плита расположены логично. Но появляются два глухих угла. А глухие углы в кухне часто означают удорожание мебели, сложную фурнитуру и не самое удобное использование.
Вытяжку от плиты придется вести через кухню под потолком. Это не катастрофа, но уже ограничение по дизайну.
Окно находится далеко от рабочей зоны. Значит на кухне будет меньше естественного света, а запахи при проветривании будут уходить не так быстро.
Кухня-гостиная большая, но газовое оборудование и удаленное окно создают ограничения.
Кухня-гостиная как спальня родителей
Если рассматривать квартиру для семьи с ребенком, сценарий становится спорным.
Единственную комнату отдаем ребенку. Родители переезжают в кухню-гостиную.
Но здесь есть газовое оборудование. Делать полноценное спальное место в такой зоне нельзя рассматривать как простое дизайнерское решение. Это уже вопрос требований, безопасности, возможной перепланировки и согласований.
Начинаются перегородки, узаконивание, расходы и ограничения.
То есть покупатель думал, что берет большую однокомнатную квартиру (Большую!), почти семейный вариант. А по факту получает конструктор с бытовыми компромиссами.
Если семейный сценарий держится на фразе «поставим диван на кухне», планировку нужно проверять особенно внимательно.
Первый этаж
По объявлению квартира находится на первом этаже из девяти.
Первый этаж сам по себе не всегда плохой. Но его нужно проверять внимательнее.
Что важно смотреть:
- что находится под квартирой
- есть ли технические помещения
- как решена вентиляция
- где проходят инженерные коммуникации
- как устроен вход в подъезд
- есть ли рядом проходные зоны
- насколько окна защищены от взглядов
- какой уровень пола относительно улицы
- есть ли риск шума от входных групп и двора
Для аренды первый этаж может быть нормальным решением, если цена привлекательная (но не в этом случае — 9,3 млн.) и нет критичных технических минусов. Для жизни нужно смотреть конкретное расположение квартиры в корпусе.
Первый этаж нужно оценивать не по принципу «плохо или хорошо», а по конкретному окружению. Что под вами, что рядом, кто ходит мимо окон и где проходят инженерные сети.
Высота потолков 2,5 м
В объявлении указана высота потолков 2,5 м., да да, сам немного в шоке, вот ссылка на ЦИАН
Для квартиры площадью 50,9 м² это тоже стоит учитывать. Большая кухня-гостиная при невысоких потолках может ощущаться не так просторно, как кажется на плане.
Особенно если придется делать короба под вытяжку, прятать коммуникации, решать вопросы освещения и вентиляции — а придется.
На плане площадь выглядит большой, но объем помещения зависит не только от метров по полу. Высота потолка тоже влияет на ощущение пространства.
Цена и ожидания от планировки
Цена в объявлении 9 325 987 рублей, или 183 222 рубля за м².
При такой цене покупатель вправе ожидать не просто большую площадь, а продуманный сценарий жизни.
И вот здесь главный вопрос. Что именно человек покупает за эти деньги?
С одной стороны, есть большая кухня-гостиная, проект комфорт-класса, заявленная инфраструктура ЖК, крупный девелопер, интересная концепция.
С другой стороны, сама планировка требует очень внимательной доработки. Входная зона, хранение, санузел, газовое оборудование, семейный сценарий, соседство детской со стеной другой жилой комнаты, первый этаж и потолки 2,5 м, все это нужно учитывать до покупки.
Чем выше цена, тем меньше хочется покупать компромиссы. За 50,9 м² покупатель должен получить не только площадь, но и нормальную логику жизни.
Кому эта квартира может подойти
Эта планировка может подойти:
- одному человеку
- молодой паре без детей
- покупателю, который хочет большую кухню-гостиную
- человеку, который заранее продумал мебель и хранение
- инвестору под аренду, если цена и условия покупки действительно выгодны (но не за 9,3 млн.)
- покупателю, который не ждет от этой квартиры полноценного семейного сценария
В таком варианте квартира может работать. Но только при условии, что покупатель понимает ограничения.
Кому стоит хорошо подумать
Я бы внимательно подумал, если квартиру рассматривают:
- семья с ребенком
- пара, которая планирует детей
- люди с большим количеством вещей
- те, кто работает из дома
- покупатели, которым нужна отдельная спальня и нормальная гостиная
- те, кто не готов к перепланировкам и согласованиям
- те, кто болезненно относится к шуму
- те, кто не хочет жить на первом этаже
Здесь квартира пытается быть универсальной, но почти в каждом сценарии появляется свое «но».
Итоговая оценка
Это не плохая планировка. Но это и не та квартира, которую можно покупать только по красивой картинке и общей площади 50,9 м²., а риэлторы вам будут козырять именно этим!
Для одного человека или пары без детей она может быть рабочей.
Для семьи с ребенком уже начинаются компромиссы.
Для сценария «на вырост» нужно очень внимательно считать, что придется доделывать после покупки.
Застройщик продает квадратные метры. А жить потом будете вы. Поэтому планировку нужно проверять до покупки, а не после получения ключей.
Что проверить перед покупкой такой квартиры
Перед покупкой похожей планировки я бы проверил:
- реальные размеры помещений
- рабочую ширину комнаты
- возможность поставить кровать 1600 или 1800 мм
- место под шкаф глубиной около 600 мм
- проходы между мебелью
- расположение газового котла
- расположение газового счетчика
- возможность законной перепланировки
- расположение соседних помещений за стенами
- сценарий хранения
- удобство санузла
- открывание дверей
- место под зеркало
- отсечение грязной зоны
- окружение квартиры на первом этаже
- высоту потолков после ремонта
Нужен разбор вашей планировки
Мы в Подбор 39 смотрим новостройки не только по цене, этажу и красивому фасаду.
Мы проверяем:
- планировку
- сценарий жизни
- качество дома
- застройщика
- риски
- ликвидность
- переплату
- перспективы перепродажи
Иногда слабую квартиру видно еще до просмотра. Просто нужно не верить красивой мебели на плане, а разложить квартиру по реальным бытовым сценариям.
